“La casa dei vostri sogni”. Parte 3 ° Prevedere la spesa: come fare?

10. “Rinnovare Ristrutturare Restaurare”. Quali tipologie di intervento scegliere?

Nel mercato dell’usato gli immobili possono avere età anagrafiche molto differenti. E necessità di intervento molto differenti.

Nel linguaggio comune rinnovare, ristrutturare restaurare sono le tipologie di intervento che più si avvicinano allo scenario che il committente si immagina visitando l’immobile che vuole acquisire.

Queste categorie del linguaggio comune spesso non hanno corrispondenza alcuna con gli interventi concedibili e con  gli stessi termini della legge 380/2001 che regola giuridicamente gli interventi edilizi.  

Spesso non corrispondono nemmeno ai titoli edilizi da richiedere presso gli uffici preposti. Per attivare lavori di risistemazione, è necessario farsi affinacre da un tecnico esperto, che coordini “ bellezza desiderata” e possibiltà effettive.

11. Serve il Rilievo dello Stato di fatto?

IL RILIEVO DELLO STATO DI FATTO è un’attività importantissima, necessaria per la verifica della trasformabilità di un immobile e per la corrispondenza allo stato finale alla consequenzialità dei titoli edilizi.

Prima o dopo deve essere eseguito.

12. Come fare una previsone di spesa per la ristrutturazione di un immobile?

E’ possibile costruire un budget/previsione di spesa  complessiva della riconversione dell’immobile prima dell’ acquisto di un immobile, e verificare  la corrispondenza e l’idoneità con le previsioni del committente. E’ un’attività di verifica preventiva all’acquisto che può essere fatta con velocità e piccolo investimento.

13. I livelli di intervento edilizio. Quale scegliere?

Successivamente all’acquisto sarà precisato il livello degli interventi edilizi: deve essere valutato in un progetto, verrà vagliato dal committente con il progettista che lo firma e sarà concordato con l’amministrazione pubblica. Anche questa fase può essere oggetto di valutazione preventiva per la verifica di costi, tempi, potenzialità.

14. Valutare rischi e benefici nell’acquisto della nuova casa.

La valutazione dei rischi e dei benefici è oggetto di una consulenza preventiva. Serve a costruire lo scenario della potenzialità espresse da un investimento immobiliare.

15. Come scegliere il vostro tecnico di fiducia?

La scelta del vostro tecnico di fiducia è consigliabile farla prima dell’acquisto di un immobile da ristrutturare, restaurare ecc.

Può verificare preventivamente l’idoneità dell’immobile a corrispondere alle vostre esigenze. Meglio se è un perito e progettista perché può seguire il committente in tutte le fasi.

16. Quali sono le differenze tra tecnici

Il tecnico da scegliere deve avere le seguenti caratteristiche:

• Deve conoscere le tecniche di valuzione 
• Deve saper fare una Due Diligenge immobiliare sarà diversa e specifica caso per caso e comprenderà l’investigazione sulla storia del bene e su ogni caratteritica che determina il vero valore dell’immobile stesso.
• Deve sapere di URBANISTICA, EDILIZIA, NORMATIVA TECNICO-GIURIDICA, PROGETTAZIONE, RESTAURO, DIREZIONE LAVORI, normativa fiscale. Normalmente è di provata esperienza professionale, competente anche come CTU ( Consulente tecnico d’Ufficio) e CTP (Consulente tecnico di parte). In casi di  immobili di aziende o imprese sottoposte a legislazione particolare e di settore deve conoscere la normativa specifica.  
• IL tecnico da scegliere per la due diligence immobiliare deve avere caratteristiche trasversali e multicompetenze. 

17. Architetto e/o Ingegnere e/o Geometra?

• Le tre figure professionali sono tutte abilitate a seguire progetti di architettura con alcune limitazioni tra una figura e un’altra. Sono iscritte a propri albi/ordini professionali dopo l’esame di stato/abilitazione.
• Attualmente i percorsi formativi e i vari gradi di abilitazione professionale sono differenti. Il panorama dei professionisti sul mercato e le loro specifiche competenze è molto variegato e confuso.

Riassumendo la caratteristica principale di ogni figura professionale in via non esautiva è:

• per i Geometri una specifica e approfondita competenza topografica nel rilievo del territorio e catastale. Sono esperti dell’utilizzo di hardware e software specifici. Sono abilitati anche alle progettazioni edilizie di contenute dimenzioni. 

nota: https://www.geometri.ve.it/2019/07/18/competenze-professionali-dei-geometri-chiarimenti/

 Il geometra può sempre redigere il progetto urbanistico-amministrativo (architettonico) di modeste costruzioni civili anche se queste vengono realizzate con struttura in cemento armato; unica condizione è che la progettazione strutturale sia affidata ad altro professionista competente con separato incarico, sono questi i chiarimenti del Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati all’ordinanza n. 2038/2019 della II sezione civile della Corte di Cassazione.

• per gli ingegneri in generale una specifica e approfondita competenza nella progettazione strutturale e antisismica e impiantistaica, la Direzione lavori delle stesse
• per gli architetti la progettazione e la direzione lavori di edifici con preminente carattere “artistico, storico-artistico,culturale nonché il restauro di edifici vincolati.

Molte altre competenze sono condivise sia da Architetti che da Ingegneri. Con crtifiaczione e iscrizione in speciali albi possono operare in ambito acustico, prevevenzione incendi,certificazione energetica, sicurezza nei cantieri ecc. 

18. RIEPILOGO: 

Cosa fa l’architetto per la valutazione preventiva come tecnico di fiducia?

Può verificare preventivamente l’idoneità dell’immobile per corrispondere alle vostre esigenze. Meglio se è un perito e progettista perché può seguire il committente in tutte le fasi.

• Fa il sopralluogo
• Esegue il rilievo
• Fa un accesso agli atti
• Fa eventuali ricerche d’archivio
• Verifica il valore
• Costruisce un budget
• Verifica prg e regoalmento edilizio
• Verifica gli scenari possibili.

Bisogna sapere anche che solo un architetto può progettare il restauro di un edificio storico vincolato.

19. Quanto costa il “tecnico di fiducia”? Come chiedere il preventivo. 

Come spiegato sopra esistono tecnici diplomati, laureati, con specializzazioni prevalenti o iscrizione ad albi speciali. 

Quando si preferisce acquistare un immobile sul mercato dell’usato per poi trasformarlo secondo le proprie necessità si deve aver riguardo a trovare un abile progettista con grandi capacità di organizzazione. Se poi lo stesso ha le competenze multidisciplinari sopra descritte potrà assistere il suo committente anche preventivamente.

Solo cosi un progetto di “ ristrutturazione “ va  in modo spedito e senza intoppi al traguardo dell’agibilità.

Un abile architetto e il suo team si può occupare dell’architettura del restauro e dell’interior design nello stesso incarico, della progettazione, della Direzione lavori, e di tutte le consulenze specialistiche intorno alla progettazione.

Il costo di un tecnico è soggetto ad un preventivo che farà parte del suo contratto d’incarico professionale. 

I preventivi richiesti a più tecnici potranno essere paragonati solo se redatti nello stesso modo. 

Il preventivo dovrà precisare

1. L’importo dei lavori (l’ammontare dell’importo previsto per ogni categoria d’opera)
2. La categoria dell’opera (edilizia, restauro, arredamento ecc.)
3. Il grado di complessità della prestazione (destinazione funzionale dell’opera)
4. Le Prestazioni affidate per far fronte all’incarico (ogni singola fase necessaria dell’iter)

20. Il contratto d’incarico cosa deve prevedere?

In presenza di un contratto scritto di incarico professionale, obbligatorio per legge, saranno validi gli importi concordati tra professionista e committente.

• In un incarico privato il costo del professionista potrà essere definito analiticamente fase per fase, o a corpo. 
• Dovrà essere comunicata l’applicazione dell’IVA al 22% o l’esonero della stessa e la percentuale obbligatoria della Cassa previdenziale del professionista.  
• Dovranno essere previsti i tempi di espletamento dell’incarico al netto delle autorizzazioni amministrative che spesso non sono quantificabili con sicurezza.
• Dovrà essere segnalata obbligatoriamente la polizza professionale a garanzia del cliente per errori o danni.
• Saranno concordate le modalità di pagamento.
• Sarà controfirmata l’informativa sulla privacy e il diritto d’autore

Non esistono tariffe minime ma in mancanza di un contratto scritto, in un eventuale contenzioso, si applicheranno le tariffe a base d’asta previste per i lavori pubblici secondo  la normativa seguente 

D.M. 17 giugno 2016 come modificato da D.Lgs.36/2023 allegato I.13, in vigore dal 1 luglio 2023

D.M. 17 giugno 2016, D.Lgs 50/2016 ex D.M. 143 del 31 ottobre 2013)

costituenti garanzia minima di qualità delle prestazioni rese, secondo l’Autorità Nazionale Anticorruzione