L’assicurazione su di un immobile serve ad ottenere un indennizzo qualora si verifichi un danno.
Quali sono i danni più frequenti in un immobile?
Danni da acqua o liquidi, danni alla strutture del fabbricato, danni da incendio, danni da crollo, danni da fenomeni elettrici, danni da eventi atmosferici, danni dovuti a ladri o vandalismi ecc.
A parità di grandezza due immobili sono assicurati con un uguale premio assicurativo?
NO. Dipende dal contratto assicurativo, dal valore dichiarato, dalle modalità assicurative e da molto altro…
A parità di compagnia assicuratrice la differenza del premio annuale per due immobili della stessa grandezza è uguale?
NO. Il premio assicurativo dipende dall’anno di costruzione, dalle clausole del contratto assicurativo, dall’entità del valore assicurato, dal modo e da molto altro…
A parità di grandezza di un immobile, due compagnie assicuratrici chiedono lo stesso premio annuo?
NO. Ogni compagnia prevede propri prodotti assicurativi che però devono essere a norma di legge e sono regolati dal Codice Civile.
Tutte le assicurazioni coprono gli stessi danni?
NO dipende dalla formulazione del prodotto assicurativo e dai rischi da cui la compagnia assicurativa dichiara di tenere indenne l’assicurato.
La polizza assicurativa copre l’intero valore del fabbricato?
NON SEMPRE. Dipende dalla scelta dell’assicurato, dalle condizioni di polizza, ecc.
Le domanda principale è:
Per un immobile da assicurare quale è il valore più probabile e maggiormente vicino al reale ? Sei sicuro che la tua assicurazione copra i danni che tu pensi di aver assicurato?
Se ti serve una consulenza semplice che calcoli da parte di un tecnico il valore più probabile del tuo immobile fabbricato e del suo contenuto o una lettura valutativa della tua assicurazione sugli immobili puoi chiedere informazioni sui costi e i documenti necessari prenotando una call informativa gratuita.
La consulenza è semplice, molto veloce e i costi contenuti.
“La casa dei vostri sogni”. Parte 1°. Cosa fare?
Come comprare e ristrutturare la prima casa. Come evitare i problemi e fare le giuste scelte.
GUIDA dall’acquisto all’agibilità: dalla parte del committente
Gli argomenti:
RICERCA DELL’IMMOBILE. L’agente immobiliare e il tecnico di fiducia. Valutazione del prezzo di vendita. Come si fa? Far fare una Due Diligence perché?
A COSA SERVE Il TECNICO DI FIDUCIA quando c’è di mezzo un immobile?
CHI E’ il TECNICO DI FIDUCIA? Quali qualifiche deve avere?
Differenza tra geometra, ingegnere, architetto.
L’architetto. I costi e la parcella.
Evitare l’acquisto di un immobile con abusi. Verifica dello stato legittimo.
Preliminare e Rogito Notarile. Cosa comportano? Come evitare I rischi personali nelle dichiarazioni e perché.
Trasformazione dell’immobile. Da cosa dipende? La normativa urbanistica ed edilizia. Come verificare
Tutti parlano di ristrutturazione? Cosa veramente significa
Il Preventivo, Il Contratto e l’Assicurazione. Cosa sono e come devono essere.
Dall’acquisto all’agibilità. Tutti i passi necessari e perché.
La ricerca della prima casa. Acquistare in sicurezza. Come si fa?
Tipologie
Ci sono in generale tre modi di acquistare casa sul mercato immobiliare italiano, a seconda del soggetto che vende e del privato che acquista.
L’acquisto e la vendita tra privati riguarda generalmente un immobile usato e in generale è in un edificio che esiste già.
L’acquisto da una impresa edile, o dalla sua commerciale, riguarda in generale edifici di nuova costruzione o interamente ristrutturati.
Di rado l’acquisto avviene da un ente pubblico.
Vendita all’asta
Quali sono le DIFFERENZE da valutare prima di acquistare
Differenze fiscali
Vd. la pagina del sito dell’Agenzia delle Entrate. Cosa comporta in termini di procedure e tasse/tributi da pagare?
Differenze qualitative della costruzione e delle finiture dell’immobile. Dipende dalle epoche costruttive dell’edificio. Nel tempo cambiano le tecniche costruttive e la normativa.
Differenze sul costo totale dell’investimento. Oggi dipende soprattutto dalla classe energetica dell’immobile.
Differenze nella possibilità di personalizzazione della propria casa. Comprare un immobile o una parte di esso sul mercato dell’usato costa molto meno e consente di utilizzare parte del budget nella ristrutturazione che averrà secondo le esigenze personali. La possibilità di personalizzazione va verificata prima di acquistare non dopo.
L’agenzia immobiliare: cosa fanno gli agenti immobiliari?
Gli agenti immobiliari sono iscritti alla Camera di Commercio del territorio dove operano dopo il superamento di un esame di abilitazione.
Il loro ruolo è mettere in contatto chi vuole vendere e chi vuole acquistare un immobile o viceversa.
Il prezzo a cui viene messo in vendita l’immobile normalmente è quello atteso o sperato dal venditore dopo una sommaria valutazione del mercato immobiliare. L’eventuale trattativa riporta il prezzo a quello atteso dal mercato.
L’agente immobiliare conforma il suo operato alla normativa di settore
Aiuta a stipulare il preliminare d’acquisto, partecipa all’atto notarile e il suo nome viene inserito nell’atto stesso.
Serve anche un tecnico di fiducia? Chi è?
In generale, in una compravendita, le prime informazioni relative all’immobile vengono raccolte dall’agenzia immobiliare presso il venditore: lo stato dei luoghi, la visura e le planimetrie catastali, le spese condominiali se previste ecc.
Spesso il tecnico di fiducia NON è considerato né necessario nè preventivo nella valutazione complessiva di un immobile, sia per quanto riguarda il valore economico del bene sia per le complesse implicazioni di un progetto futuro di “ristrutturazione”.
NON farsi assistere è veramente rischioso! Ecco perché.
Cosa fa il tecnico di fiducia in questa fase ? Costruisce una “Due Diligence immobiliare” ovvero la carta d’identità dell’immobile.
Viene valutato il mercato locale, i servizi presenti (scuole, negozi, supermercati ecc.), le infrastrutture ( strade, piste ciclabili, marciapiedi, verde, rete telefonica e internet ecc.); l’età, le manutenzioni avvenute negli anni, la classe energetica, gli impianti, l’obsolescenza della struttura, gli abusi e la loro “sanabilità”, la possibilità di trasformazione, i vincoli urbanistici, e i cambi di destinazione d’uso. La categoria catastale, il classamento catastale, diritti di godimento, le ipoteche, il regolamento condominiale ecc. A tutte queste variabili è dato un valore, ed insieme costituiscono il prezzo di vendita corretto.
La Due Diligenze è una perizia redatta da un tecnico specialista che costruisce il possiamo chiamarlo il “libretto di circolazione” dell’immobile. Non è obbligatorio ma verifica l’esatto stato di fatto del bene immobiliare in modo che il venditore possa con tranquillità affermare nel rogito notarile che l’immobile è catastalmente e urbanisticamente regolare, senza temere di affermare un “falso in atto pubblico”*, dando anche contezza all’acquirente del vero stato dell’immobile così da evitare di incorrere in cause risarcitorie** dei vizi e difetti dell'immobile dopo la compravendita.
*L’art. 483 Codice penale stabilisce una pena di due anni di reclusione per chi attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità. Secondo la Cassazione questa norma si adatta perfettamente alle bugie dette in sede di stipula di una compravendita o qualsiasi altro atto notarile.Al notaio spetta solo l’obbligo delle verifiche preventive nei registri immobiliari: deve cioè verificare che il bene oggetto dell’atto pubblico sia privo di ipoteche e altre iscrizioni pregiudizievoli (ad esempio, un pignoramento o una causa di rivendicazione) e, infine, che il venditore sia l’effettivo titolare del bene (non sarebbe così, ad esempio, se dovessero esserci comproprietari). Questi compiti sono facilmente assolvibili dal professionista in quanto si tratta di informazioni pubbliche presenti nei pubblici registri immobiliari. Al notaio, però, non spetta indagare sulla volontà e sul contenuto delle dichiarazioni delle parti che, proprio perché rientranti nella loro sfera personale, sfuggono a qualsiasi controllo obiettivo https://www.laleggepertutti.it/410312_falso-in-atto-notarile
Riportiamo alcune parti interessanti dell’articolo sito seguente
Può capitare che, dopo aver acquistato un immobile, saltino agli occhi dei vizi non riscontrati prima di apporre la firma al contratto di compravendita immobiliare. Si pensi, ad esempio, ad infiltrazioni occultate mediante accurata pitturazione o nascoste dai mobili, cedimento dei balconi o mancanza di conformità degli impianti.
La legge parla chiaro: con il contratto di compravendita immobiliare il venditore si obbliga a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi che la rendano non idonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano sensibilmente il valore (art. 1490 c.c.). Cosa può fare quindi il compratore in caso di vizi e difetti dell'immobile rinvenuti dopo l'acquisto? Quando può far valere la garanzia per i vizi della cosa acquistata?
**Vizi e difetti dell'immobile: quali possono essere
Per vizi occulti si intendono difetti funzionali o strutturali dell'immobile preesistenti all'atto di acquisto e di cui il compratore non era a conoscenza alla firma del contratto. Non tutti i vizi formano oggetto di garanzia, ma solo quelli così rilevanti da compromettere l'uso per il quale l'immobile è stato acquistato e portare ad una notevole diminuzione del suo valore. Se si verificano queste condizioni, la legge dispone che il contratto sia nullo e l'acquirente può pretendere la restituzione della caparra versata in misura doppia.
Secondo l'articolo 1669 del codice civile rientrano nei vizi gravi quelli derivanti dalla realizzazione dell'opera con l'uso di materiali non idonei e/o non ad opera d'arte, anche laddove vadano ad impattare su elementi secondari come infissi o pavimenti. La Cassazione è intervenuta più volte per esplicitare la casistica di vizi per i quali sia applicabile l'art. 1669. Tra questi rientrano: vizi agli impianti idraulici, come le infiltrazioni per carenza di tubazioni o mancanza di guaine di protezione, difetti dell'impianto di riscaldamento, vizi all'impianto fognario, tra cui un'errata pendenza delle tubazioni di scarico.
**Cosa fare in caso di vizi e difetti dell'immobile dopo l'acquisto
Colui che ha acquistato un immobile con vizi occulti ha diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo dell'immobile o ad un risarcimento del danno subito. Come accennato, per far valere la garanzia è necessario che i vizi rilevati possiedano le caratteristiche di gravità di cui all'art. 1669 c.c., siano preesistenti alla firma del contratto e il venditore li abbia nascosti volutamente al momento dell'acquisto. Se però i vizi erano facilmente riscontrabili utilizzando l'ordinaria diligenza, il compratore non può far valere la tutela a suo favore, a meno che il venditore non li abbia taciuti in malafede. La garanzia è da ritenersi esclusa se, all'atto d'acquisto, il compratore era a conoscenza dei difetti dell'immobile e ne ha quindi accettato consapevolmente lo stato. In questo caso si deve procedere al rogito, pena la perdita della caparra. Inoltre, qualora il difetto rilevato dal compratore dopo essere entrato in possesso dell'immobile sia di modesta entità e non ne infici il valore immobiliare, come un'infiltrazione d'acqua risolvibile con una semplice sostituzione, non può essere chiesta la rescissione del contratto ma si ha diritto ad una riduzione del prezzo d'acquisto o, in alternativa, alla sistemazione del piccolo vizio.
L'acquirente è tenuto a denunciare la presenza dei vizi occulti entro 8 giorni dal momento in cui è venuto a sapere che l'immobile è viziato, salvo che il contratto non preveda un termine maggiore. In mancanza di un riscontro da parte del venditore, si potrà procedere per vie legali.
**Denuncia per vizi e difetti dell'immobile: come si fa
I vizi e difetti di un immobile appena acquistato devono essere denunciati al venditore con la massima tempestività. Per fare la denuncia, il compratore dispone di soli 8 giorni dalla data in cui ha scoperto i vizi, salvo diversi termini di decadenza stabiliti dalle parti. Decorso questo termine, non potrà più far valere le proprie ragioni.
È opportuno che la segnalazione al venditore sia effettuata in forma scritta mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC). Se già disponibile, si consiglia di allegare una perizia tecnica dei vizi rinvenuti, ma è sufficiente anche una contestazione sommaria che metta sull'avviso il venditore, purché i dettagli tecnici dei difetti lamentati vengano forniti in un secondo momento.
In mancanza di risposta da parte del venditore, il compratore può reclamare la tutela in suo favore instaurando un'azione giudiziaria entro un anno dalla consegna del bene. Scaduto questo termine, l'acquirente perde ogni tutela, salvo che le parti non abbiano previsto dei termini più ampi per la garanzia in sede di contratto.
**Risarcimento per difetti di costruzione
Supponiamo che il compratore di una casa viziata da difetti taciuti dal venditore abbia dovuto sopportare le spese di un canone d'affitto mentre sull'immobile acquistato venivano eseguiti i lavori necessari: può chiedere il risarcimento dei danni subiti? Nel caso di acquisto di un immobile "viziato" da difetti di costruzione di cui si ignora l'esistenza, non vi sono dubbi in merito al diritto ad ottenere il giusto risarcimento dei danni per l'eventuale danno emergente o lucro cessante, rispettando i termini della prescrizione. Il venditore è tenuto a risarcire anche i danni direttamente cagionati dai vizi dell'immobile. Egli può tuttavia essere esonerato da ogni responsabilità se prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Resta fermo il diritto al conseguimento del risarcimento dei danni per vizi occulti anche se si acquista un immobile in costruzione, ove sia accertata la responsabilità del costruttore. Si deve però ricordare che, quando la vendita intercorre tra un privato e il costruttore, il compratore ha 60 giorni di tempo (e non 8 giorni) dalla scoperta dei vizi per effettuare la denuncia. Cambiano anche i termini di prescrizione dell'azione giudiziaria: 2 anni dal giorno della consegna dell'opera. L'acquirente può chiedere all'impresa l'eliminazione dei vizi a proprie spese o la riduzione del prezzo dell'immobile. Vale la pena segnalare che, su opere di lunga durata, il termine stabilito dalla legge per la richiesta di risarcimento è di 10 anni.
**Garanzia del venditore per vizi e difetti dell'immobile: come tutelarsi
Con il contratto di compravendita il venditore è tenuto a garantire che l'immobile ceduto sia immune da vizi di gravità tale da renderlo inidoneo all'uso o da diminuirne il valore. Grazie alla garanzia per vizi, il compratore che, dopo essere entrato in possesso di una casa, si accorga che è affetta da vizi occulti può tutelarsi avviando una causa in sede giudiziaria. Sono due le tipologie di azioni che è possibile esercitare contro il venditore: l'azione redibitoria e l'azione estimatoria. In entrambi i casi l'acquirente ha diritto ad essere risarcito per i danni subiti.
Con l'azione redibitoria il compratore chiede al Giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita. Tale azione comporta anche il diritto ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata. A seguito dei difetti accertati, l'acquirente decide quindi di rinunciare all'acquisto dell'immobile ed è tenuto a restituire le chiavi al venditore.
L'azione estimatoria, invece, non comporta lo scioglimento del contratto. Con essa il compratore decide di rimanere proprietario dell'immobile ma chiede che venga effettuata una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità che esso è idoneo a fornire in virtù dei vizi non dichiarati. In mancanza di accordo tra le parti, la riduzione del prezzo è rimessa alla decisione del Giudice. Se il bene era già stato pagato, il compratore può pretendere il rimborso di una parte dei soldi già versati.
“La casa dei vostri sogni”. Parte 2 °. Come tutelarsi nell’acquisto.
Acquistare/Vendere un Immobile: come dovrebbe essere fatta la corretta valutazione economica di un immobile.
Normalmente l’immobile viene proposto sul mercato ad un prezzo che il venditore/proprietario vorrebbe realizzare. L’agente immobiliare, a fronte della sua esperienza consiglia il venditore, ma non sempre il prezzo proposto equivale al vero valore dell’immobile compravenduto. Il prezzo/valore di un immobile si calcola tenendo presenti le seguenti implicazioni:
Dipende dall’area urbana dove è collacato l’immobile. Diverse sono le aree urbane, diversi sono i prezzi!
Dipende dai servizi presenti in quell’area, dipende se prospiciente una strada o una ferrovia.
Dipende dagli affacci, dal numero di appartamenti se in condominio
Dipende dalla vetustà e dalla obsolescenza
Dipende dalle finiture e dagli impianti
Dipende dalla presenza di impianti speciali
Dipende dalla classe energetica
Dall’essere antisismico
Altro
Preliminare d’acquisto, rogito notarile per la casa dei vostri sogni.
Il preliminare d’acquisto viene redatto normalmente insieme all’agente immobiliare.
Stabilisce il prezzo concordato di compravendita tra venditore e chi acquista.
Stabilisce la data del Rogito Notarile.
Stabilisce la caparra da consegnare al venditore con assegno circolare.
Stabilisce la percentuale della provvigione all’agente immobiliare.
Stabilisce le modalità di pagamento.
Stabilisce le date e le motivazioni per cui l’atto decade, in accordo con il Codice Civile.
Il rogito notarile viene redatto e firmato dalle parti davanti ad un notaio a scelta del compratore che pagherà anche la parcella relativa
Il Rogito Notarile è un atto che sarà registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Atto pubblico e consultabile dal proprietario da CTP E CTU o tecnico incaricato.
Avrà un numero e un data di registrazione che il committente deve conservare per eventuali citazioni in altri atti.
Nell’atto sono citati:
I nomi dei proprietari
La provenienza
L’identificazione catastale
L’individuazione planimetrica nella mappa catastale, attraverso i numeri delle particelle catastali confinanti e dei punti cardinali di individuazione delle particelle, nonché i sub confinanti se l’immobile si trova in condominio.
Il prezzo di compravendita
Il nome dell’agente/i intermediari
Eventuali incentivi previsti dalla normativa
Gli atti e i titoli edilizi/urbanistici di provenienza
Attestazione della conformità e regolarità urbanistica e catastale. Cosa significa?
Durante il rogito notarile Il venditore attesta e giura che l’immobile è privo di ogni vincolo a favore di terzi, che è libero da ipoteche, che non è oggetto di cause civili, che l’immobile è privo di vizi e abusi e che è in regola con la normativa urbanistica e catastale.
Come accertare la veridicità delle dichiarazioni da parte dell’acquirente? E quando?
E’ possibile ricostruire la storia di un immobile consultando una serie di documenti archiviati presso gli uffici competenti, facendo un sopralluogo un rilievo che avrà come risultato una perizia
La carta d’identità e la storia di un immobile: quale è il risultato di un accesso agli atti?
Il risultato è una perizia asseverata che è un ritratto complessivo dell’immobile, una carta d’identità. La conferma si ha con il rilievo dello stato di fatto e la comparazione della documentazione.
La non corrispondenza mette in evidenza gli eventuali abusi.
“L’accesso agli atti” è l’accesso a tutta la documentazione edilizio/urbanistica presso l’Ufficio tecnico del Comune dove è collocato l’immobile; l’accesso alla documentazione catastale presso il Catasto del territorio di appartenenza, l’accesso alla documentazione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate e la Conservatoria dei Registri immobiliari dove sono conservati gli atti notarili.
Dall’analisi della documentazioni si possono verificare
la storia relativa a tutti i passaggi di proprietà
gli atti di compravendita e le condizioni di vendita
i gravami eventuali da ipoteche
la conformità urbanistica
la conformità catastale
ecc.
Se la perizia asseverata è già stata fornita dal venditore, la stessa sarà considerata nell’atto notarile. Se non è stata fatta, l’acquirente può richiederla, o farla a sue spese accettando solo un “pre-preliminare”in vista degli accertamenti.
Quale è il vantaggio di commissionare una perizia prima della vendita di un immobile?
Un costo piccolo per una sicurezza al 100% e per evitare problemi e contenziosi
Fluidità e velocità nella vendita
Sicurezza che le affermazioni nel rogito notarile non sono false o sfalsate
La documentazione catastale: cosa è?
Molto spesse le persone pensano che la planimetria catastale e la visura dell’immobile costituiscano la legittimità giuridica dell’immobile.
Probabilmente non sanno che la documentazione catastale serve a comprovare una proprietà e le tasse imponibili sull’immobile.
La legittimità giurica è data solo dalla consequenzialità dei titoli edilizi. La possibilità di dimostrarli con un RILIEVO DELLO STATO DI FATTO che comprovi il risultato.
“La casa dei vostri sogni”. Parte 3 ° Prevedere la spesa: come fare?
“Rinnovare Ristrutturare Restaurare”. Quali tipologie di intervento scegliere?
Nel mercato dell’usato gli immobili possono avere età anagrafiche molto differenti. E necessità di intervento molto differenti.
Nel linguaggio comune rinnovare, ristrutturare restaurare sono le tipologie di intervento che più si avvicinano allo scenario che il committente si immagina visitando l’immobile che vuole acquisire.
Queste categorie del linguaggio comune spesso non hanno corrispondenza alcuna con gli interventi concedibili e con gli stessi termini della legge 380/2001 che regola giuridicamente gli interventi edilizi.
Spesso non corrispondono nemmeno ai titoli edilizi da richiedere presso gli uffici preposti. Per attivare lavori di risistemazione, è necessario farsi affinacre da un tecnico esperto, che coordini “ bellezza desiderata” e possibiltà effettive.
Serve il Rilievo dello Stato di fatto?
IL RILIEVO DELLO STATO DI FATTO è un’attività importantissima, necessaria per la verifica della trasformabilità di un immobile e per la corrispondenza allo stato finale alla consequenzialità dei titoli edilizi.
Prima o dopo deve essere eseguito.
Come fare una previsone di spesa per la ristrutturazione di un immobile?
E’ possibile costruire un budget/previsione di spesa complessiva della riconversione dell’immobile prima dell’ acquisto di un immobile, e verificare la corrispondenza e l’idoneità con le previsioni del committente. E’ un’attività di verifica preventiva all’acquisto che può essere fatta con velocità e piccolo investimento.
I livelli di intervento edilizio. Quale scegliere?
Successivamente all’acquisto sarà precisato il livello degli interventi edilizi: deve essere valutato in un progetto, verrà vagliato dal committente con il progettista che lo firma e sarà concordato con l’amministrazione pubblica. Anche questa fase può essere oggetto di valutazione preventiva per la verifica di costi, tempi, potenzialità.
Valutare rischi e benefici nell’acquisto della nuova casa.
La valutazione dei rischi e dei benefici è oggetto di una consulenza preventiva. Serve a costruire lo scenario della potenzialità espresse da un investimento immobiliare.
Come scegliere il vostro tecnico di fiducia?
La scelta del vostro tecnico di fiducia è consigliabile farla prima dell’acquisto di un immobile da ristrutturare, restaurare ecc.
Può verificare preventivamente l’idoneità dell’immobile a corrispondere alle vostre esigenze. Meglio se è un perito e progettista perché può seguire il committente in tutte le fasi.
Quali sono le differenze tra tecnici
Il tecnico da scegliere deve avere le seguenti caratteristiche:
Deve conoscere le tecniche di valuzione
Deve saper fare una Due Diligenge immobiliare sarà diversa e specifica caso per caso e comprenderà l’investigazione sulla storia del bene e su ogni caratteritica che determina il vero valore dell’immobile stesso.
Deve sapere di URBANISTICA, EDILIZIA, NORMATIVA TECNICO-GIURIDICA, PROGETTAZIONE, RESTAURO, DIREZIONE LAVORI, normativa fiscale. Normalmente è di provata esperienza professionale, competente anche come CTU ( Consulente tecnico d’Ufficio) e CTP (Consulente tecnico di parte). In casi di immobili di aziende o imprese sottoposte a legislazione particolare e di settore deve conoscere la normativa specifica.
IL tecnico da scegliere per la due diligence immobiliare deve avere caratteristiche trasversali e multicompetenze.
Architetto e/o Ingegnere e/o Geometra?
Le tre figure professionali sono tutte abilitate a seguire progetti di architettura con alcune limitazioni tra una figura e un’altra. Sono iscritte a propri albi/ordini professionali dopo l’esame di stato/abilitazione.
Attualmente i percorsi formativi e i vari gradi di abilitazione professionale sono differenti. Il panorama dei professionisti sul mercato e le loro specifiche competenze è molto variegato e confuso.
Riassumendo la caratteristica principale di ogni figura professionale in via non esautiva è:
per i Geometri una specifica e approfondita competenza topografica nel rilievo del territorio e catastale. Sono esperti dell’utilizzo di hardware e software specifici. Sono abilitati anche alle progettazioni edilizie di contenute dimenzioni.
Il geometra può sempre redigere il progetto urbanistico-amministrativo (architettonico) di modeste costruzioni civili anche se queste vengono realizzate con struttura in cemento armato; unica condizione è che la progettazione strutturale sia affidata ad altro professionista competente con separato incarico, sono questi i chiarimenti del Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati all’ordinanza n. 2038/2019 della II sezione civile della Corte di Cassazione.
per gli ingegneri in generale una specifica e approfondita competenza nella progettazione strutturale e antisismica e impiantistaica, la Direzione lavori delle stesse
per gli architetti la progettazione e la direzione lavori di edifici con preminente carattere “artistico, storico-artistico,culturale nonché il restauro di edifici vincolati.
Molte altre competenze sono condivise sia da Architetti che da Ingegneri. Con crtifiaczione e iscrizione in speciali albi possono operare in ambito acustico, prevevenzione incendi,certificazione energetica, sicurezza nei cantieri ecc.
RIEPILOGO:
Cosa fa l’architetto per la valutazione preventiva come tecnico di fiducia?
Può verificare preventivamente l’idoneità dell’immobile per corrispondere alle vostre esigenze. Meglio se è un perito e progettista perché può seguire il committente in tutte le fasi.
Fa il sopralluogo
Esegue il rilievo
Fa un accesso agli atti
Fa eventuali ricerche d’archivio
Verifica il valore
Costruisce un budget
Verifica prg e regoalmento edilizio
Verifica gli scenari possibili.
Bisogna sapere anche che solo un architetto può progettare il restauro di un edificio storico vincolato.
Quanto costa il “tecnico di fiducia”? Come chiedere il preventivo.
Come spiegato sopra esistono tecnici diplomati, laureati, con specializzazioni prevalenti o iscrizione ad albi speciali.
Quando si preferisce acquistare un immobile sul mercato dell’usato per poi trasformarlo secondo le proprie necessità si deve aver riguardo a trovare un abile progettista con grandi capacità di organizzazione. Se poi lo stesso ha le competenze multidisciplinari sopra descritte potrà assistere il suo committente anche preventivamente.
Solo cosi un progetto di “ ristrutturazione “ va in modo spedito e senza intoppi al traguardo dell’agibilità.
Un abile architetto e il suo team si può occupare dell’architettura del restauro e dell’interior design nello stesso incarico, della progettazione, della Direzione lavori, e di tutte le consulenze specialistiche intorno alla progettazione.
Il costo di un tecnico è soggetto ad un preventivo che farà parte del suo contratto d’incarico professionale.
I preventivi richiesti a più tecnici potranno essere paragonati solo se redatti nello stesso modo.
Il preventivo dovrà precisare
L’importo dei lavori (l’ammontare dell’importo previsto per ogni categoria d’opera)
La categoria dell’opera (edilizia, restauro, arredamento ecc.)
Il grado di complessità della prestazione (destinazione funzionale dell’opera)
Le Prestazioni affidate per far fronte all’incarico (ogni singola fase necessaria dell’iter)
Il contratto d’incarico cosa deve prevedere?
In presenza di un contratto scritto di incarico professionale, obbligatorio per legge, saranno validi gli importi concordati tra professionista e committente.
In un incarico privato il costo del professionista potrà essere definito analiticamente fase per fase, o a corpo.
Dovrà essere comunicata l’applicazione dell’IVA al 22% o l’esonero della stessa e la percentuale obbligatoria della Cassa previdenziale del professionista.
Dovranno essere previsti i tempi di espletamento dell’incarico al netto delle autorizzazioni amministrative che spesso non sono quantificabili con sicurezza.
Dovrà essere segnalata obbligatoriamente la polizza professionale a garanzia del cliente per errori o danni.
Saranno concordate le modalità di pagamento.
Sarà controfirmata l’informativa sulla privacy e il diritto d’autore
Non esistono tariffe minime ma in mancanza di un contratto scritto, in un eventuale contenzioso, si applicheranno le tariffe a base d’asta previste per i lavori pubblici secondo la normativa seguente
D.M. 17 giugno 2016 come modificato da D.Lgs.36/2023 allegato I.13, in vigore dal 1 luglio 2023
D.M. 17 giugno 2016, D.Lgs 50/2016 ex D.M. 143 del 31 ottobre 2013)
